Définition du dispositif

Les propriétaires (personnes physiques et associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés) d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques et peuvent imputer leur déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant.

Avantages de l'investissement

Produit noble à forte défiscalisation :

► Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI notamment) afin de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine,

► Imputation des travaux de restauration immobilière sans limitation de montant sur le revenu global.

► Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 ¤ par année grâce à :

· Déduction des autres charges sur les revenus fonciers,

· Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers.

► Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,

► Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.

Bénéficiaires du dispositif

Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).

Conditions d'application

Pour bénéficier du régime de faveur, les conditions suivantes doivent être remplies :

► L'immeuble doit être affecté à l'habitation,

► L'opération doit être réalisée sur l’initiative du propriétaire ou des propriétaires de l'immeuble réunis en AFUL (association foncière urbaine libre) ou d'une collectivité publique,

► Les propriétaires réunis en AFUL doivent obtenir l' AST (autorisation spéciale de travaux),

► L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé tel que défini par le code de l'urbanisme, ou, sous réserve que les travaux soient déclarés d'utilité publique, dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager),

► Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans,

► La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.

► Lorsque l'immeuble concerné appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant 6 ans.

Dépenses déductibles

Ouvrent droit à déduction :

► Les dépenses déductibles applicables aux revenus fonciers (entretien, réparations, amélioration, taxe foncière, frais de gérance etc…), les intérêts d'emprunt n'étant imputables sur les revenus fonciers qu'à concurrence du montant des loyers perçus.

► Les travaux de restauration immobilière ci-dessous énumérés :

- Les frais d'adhésion aux AFUL,

- Les travaux de démolition imposés par l'autorité ayant délivré le permis de construire,

- Les travaux de reconstitution de toiture et de murs extérieurs existants rendus nécessaires par les démolitions imposées,

- Les travaux de transformation en logement de tout ou partie de l'immeuble d'habitation sous réserve qu'ils soient réalisés dans le volume bâti existant (sans augmentation du volume),

- Les travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

Tous ces travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique.

Imputation des déficits

Sont imputables sur le revenu global (sans limitation de montant), les déficits résultant de l'ensemble des charges (travaux de restauration immobilière) à l'exclusion des intérêts d'emprunt.

Les autres dépenses (entretien, réparations, amélioration, taxe foncière, frais de gérance etc…) sont déductibles des revenus fonciers.

Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles des revenus fonciers qu'à concurrence du montant des loyers perçus.

Les associés des sociétés non soumises à l'IS (SCI-SCPI) bénéficient de mêmes imputations et déduction à raison de leur quote-part dans le capital de la société.

Cas de reprise par l'administration fiscale

La loi Malraux a fait l'objet de certaines critiques par le passé. On l'a dit mal conçue car beaucoup de programmes ont subi une requalification fiscale jusqu'en 1994.

Pour "rectifier le tir", une instruction administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition des risques de requalification.

Cependant, la décision d’une requalification peut être prise par l’administration fiscale dans le cas du non-respect de l'une des conditions et obligations définies par la loi.