• Le taux de la réduction d’impôt

 

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, et à 20% pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.

Lorsque le logement est loué dans les mêmes conditions d’application que l’investissement Borloo (plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant ou un descendant), le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans : 2% par an sur une période de 3 ans renouvelable une fois. Dans cette situation, l’acquéreur bénéficie également d’un abattement de 30% sur le montant des loyers.

Attention ! Ce nouveau régime de défiscalisation n’est applicable qu’à un seul logement par année. Il est toutefois possible pour le contribuable d’acquérir un logement par an sous le régime de la loi « Scellier » entre 2009 et 2012.

 

• Base de calcul

 

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’appartement.

On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires du notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.

Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300.000 euros.

Exemple pour un investissement réalisé en 2009 de 300.000 euros :

La réduction d’impôt sera de 75.000 euros sur 9 ans à raison de 8 333 euros par an.

Une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an, soit 6 000 euros est possible les 6 années suivantes. La réduction d’impôt totale sur 15 ans est donc de 111.000 euros pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 euros.

Cette réduction d’impôt est répartie par parts égales, sur neuf ans. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas de prorata).

Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

 

• Les déficits fonciers

 

Sauf disposition contraire dans les instructions fiscales à paraître, les revenus fonciers d’une opération sous le régime « Scellier » sont imposables selon les règles de droit commun. Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont donc imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.

• Les conditions relatives au logement

Les logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire, les locaux transformés en logements, ou les locaux réhabilités.

Le recentrage géographique

Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispositifs « Robien-Borloo ».

Les logements situés en zone C ne peuvent donc pas bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt.

Les logements réalisés en 2009 en zone C restent cependant éligibles aux dispositifs d’amortissement « Robien » et «Borloo ».

Le démembrement de propriété

Pour bénéficier de la réduction d’impôt le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.

 

• Les conditions relatives à la location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans.

L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure.

L’acquéreur doit s’engager à respecter un plafond de loyer (et de ressources du locataire si option avec abattement). Ces plafonds sont ceux appliqués aux régimes « Robien » et « Borloo ».

La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (ni avec un ascendant ou un descendant si option avec abattement).

• L’indivision

 

En cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part (limitée à 300.000 euros) du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.