Loi "de Robien" Recentré.

Définition du dispositif

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou en état futur d'achèvement ou des logements vétustes à réhabiliter, destinés à la location, peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous la forme d'un amortissement, 50 % de leur investissement sur 9 ans à raison de:

► 6 % sur les 7 premières années

► 4 % sur les 2 années suivantes.

Ce dispositif s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006.

Les investissements réalisés avant cette date demeurent soumis aux règles antérieures.

Peuvent également bénéficier de ce dispositif, les personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque 95% de leurs souscriptions sont destinés à des investissements remplissant les conditions de déduction au titre de l'amortissement des logements neufs pour les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2006.

Ce dispositif s'adresse uniquement aux bailleurs qui s'engagent:

► à louer leur bien nu pendant 9 ans à titre de résidence principale,

► à respecter les plafonds de loyers fixés par décret concernant le "robien recentré".

► Aucune condition tenant aux ressources du locataire n'est en revanche imposée.

Avantages de l'investissement

► Déduction du montant de l'investissement plus les frais d'acquisition sous la forme d'un amortissement jusqu'à 50 % de ce montant sur 9 ans (6 % les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes).

► ou- déduction du prix d'acquisition et frais du terrain ou du local majoré du montant des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation et frais correspondant à ces travaux sous la forme d'un amortissement jusqu'à 50 % de ce montant sur 9 ans,

► Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI),

► Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI,

► Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année,

► Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,

► Possibilité de gestion déléguée à un gestionnaire,

► Constitution d'un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus),transmissible à ses héritiers

Personnes concernées

► Les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes),

► Les personnes physiques qui réalisent l'investissement en indivision,

► Les personnes qui réalisent l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI.

► Le dispositif n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés: nu-propriétaires, usufruitiers, (sauf démembrement résultant du décès de l'un des époux soumis à imposition commune), Immeubles concernés

► Seules sont concernées les propriétés urbaines à usage d'habitation situées sur le territoire métropolitain ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.

Investissements concernés

Logements concernés et date d’effet :

► Logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1er septembre 2006.

► Logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet à compter du 1er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier

► Locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable transforme en logement,

► Logements acquis à compter du 1er septembre 2006 que le contribuable réhabilite.

Engagements des investisseurs

► Le propriétaire du logement devra prendre l'engagement de le louer nu à usage de résidence principale du locataire à une personne physique autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans. Ce qui exclut la jouissance du bien pour le propriétaire.

► Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable propriétaire ou associé de la société autre qu'un membre de son foyer fiscal.

► La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux. A compter du début de la première location, le logement doit être loué non meublé pendant 9 ans de manière effective et continue à titre d'habitation principale.

► Les locations en meublé sont donc écartées du dispositif.

► Les résidences secondaires n'ouvrent pas droit au bénéfice du dispositif.

Lorsque l'investissement a été réalisé par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, (SCI par exemple):

► la location à l'un des associés de cette société ou à l'un des membres de son foyer fiscal, exclut cet associé du bénéfice du dispositif.

► le bénéfice du dispositif est subordonné à un engagement de location de la société de 9 ans et à un engagement de conservation des titres de la société (parts sociales) par les associés, jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location.

Délai de location

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent:

► la date d'acquisition en cas d'acquisition d'un logement neuf,

► la date d'achèvement en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou en cas de construction,

► la date d'achèvement des travaux de transformation ou de réhabilitation, dans les autres cas.

Conditions de location

Le propriétaire (bailleur) doit s'engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret.

Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises seraient confirmés par décret aux montants suivants pour les baux conclus en 2006:

► Zone A : Paris, petite couronne et 2ème couronne

Côte d'azur (bande littorale Hyères -Menton)

Gènevois français 19, 89 ¤ le m2

► Zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants

Grande couronne autour de Paris

Les villes de Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses ,

La Rochelle et Saint-Malo 13,82 ¤ le m2

Le pourtour de la côte d'Azur,

Les départements d'outre-mer , Corse et îles

► Zone B2: Reste de la zone B soit:

Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants

Autres zones frontalières ou littorales chères

Limite de l'île de France 11,30¤ le m2

► Zone C : Reste du territoire 8, 28 ¤ le m2

La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas.....)

Amortissements déductibles

Le régime DE ROBIEN permet de déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acquis ou construit.

Base de calcul de l'amortissement

► Acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement :

- Prix d'acquisition majoré des frais accessoires ( honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droit de timbre et de mutation ou TVA),

► Immeubles construits, transformés ou réhabilités:

- Prix d'acquisition et frais du terrain ou du local majoré du montant des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation et frais correspondant à ces travaux (architecte, matériaux mémoires des entrepreneurs, à l'exclusion du travail personnel du contribuable).

► Pour les SCPI la base de calcul peut aller jusqu'à 95 % du montant de la souscription effectuée par les personnes physiques.

Taux et Calcul de l'amortissement

Le taux de l'amortissement est de :

► 6% les 7 premières années

► 4% les 2 années suivantes

Soit un total de 50%.

Le point de départ de l'amortissement est fixé au premier du jour du mois de la date d'achèvement de l'immeuble (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure.

► Pour les SCPI le point de départ est fixé au premier jour du mois qui suit la souscription.

► En cas d'acquisition ou d'achèvement en cours d'année, la première annuité doit être réduite prorata temporis.

(exemple: 10/12ème pour les biens acquis en mars).Lors du passage du taux de 6% à 4% le calcul doit être adapté en conséquence.

Amortissement des travaux

► Travaux d'amélioration : Ceux-ci continuent à être obligatoirement déduits par voie d'amortissement sur une période de 10 ans à raison de 10% l'an.

► Travaux de reconstruction ou d'agrandissement : Ces travaux ne pourront plus être amortis que sur 9 ans au rythme de 6% pendant les 7 premières années et de 4% pendant les 2 années suivantes.

Le bénéfice de cet amortissement continuera à être subordonné à la souscription d'un nouvel engagement de 9 ans.

A l'expiration de cette période, aucune prorogation de l'engagement ne pourra être effectuée.

Base de calcul de l'amortissement:

► Acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement:

- Prix d'acquisition majoré des frais accessoires ( honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droit de timbre et de mutation ou TVA),

► Immeubles construits, transformés ou réhabilités:

- Pour les SCPI la base de calcul peut aller jusqu'à 95 % du montant de la souscription effectuée par les personnes physiques.

Régime fiscal

Le régime fiscal est celui des revenus fonciers.

L'abattement de 6% a été supprimé par la loi de finances pour 2006. En contrepartie, les frais suivants antérieurement couverts par l'ancien abattement de 6% sont désormais pris en compte :

► L'ensemble des primes d'assurances pour leur montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers impayés,

► Les frais de procédure (dépenses supportées à l'occasion d'un procès entre bailleurs et locataires ou contre un entrepreneur de travaux, honoraires versés aux experts auprès des tribunaux et honoraires d'huissier pour l'établissement d'un constat),

► Frais de rémunération des gardes et concierges des immeubles,(ces frais sont déjà normalement pris en compte dans la provision pour charges dans les immeubles en copropriété),

► Les commissions versées par le propriétaire à une agence de location,

► Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales (déclarations 2044-2044S-2072),

► Les sommes versées par le propriétaire à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles et diverses tâches administratives et de secrétariat,

► Les rémunérations versées aux personnes qui assurent la gérance de l'immeuble, étant précisé que pour les immeubles en copropriété ,ces charges sont déjà normalement prises en compte dans la provision pour charges.

► Les autres frais que les propriétaires ont supporté en vue de l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier (indemnités d'éviction et frais de relogement).

► Les autres frais de gestion (frais de correspondance et de téléphone) sont déductibles sous la forme d'un forfait de 20 euros par local.

Les dépenses qui n'étaient pas couvertes par l'abattement de 6% restent déductibles ,à savoir:

► Les dépenses d'entretien et de réparation,

► Les dépenses d'amélioration,

► Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires,

► Les provisions pour charges de copropriété,

► Certaines impositions ( taxes foncières hors partie locative),

► Les intérêts d'emprunt (dans les mêmes conditions qu'antérieurement).

Nota: Le régime " micro-foncier", n'est pas applicable au dispositif ROBIEN remanié.

Imputation des déficits

► Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles des revenus autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

► La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ( d'acquisition, construction et/ou travaux) n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

► La limite de 10 700 euros est appréciée par déclaration de revenus. Elle est globale pour tous les immeubles ou parts possédées par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.

► En cas d'investissement par l'intermédiaire d'une société (SCI par exemple), cette limite est appréciée au niveau de chaque associé et non au niveau de la déclaration de la société.

Obligations déclaratives

Déclarations à déposer :

► Personnes physiques2044S (revenus fonciers) + 2042 (déclaration d'ensemble des revenus).

► SCI ( 2072) + associés (2 044S + 2042 ).

Devraient être joints à la déclaration de revenus ou de résultat pour les sociétés,dès la première année d'application du régime :

► L'engagement de location en dispositif Robien recentré, accompagné de la déclaration d'ouverture de chantier, déclaration d'achèvement de travaux, factures,

► L'engagement de conservation des parts pour les associés (société). Les associés doivent aussi déposer leurs parts sur un compte spécial de la société dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.

Les sociétés sont tenues de fournir chaque année à leurs associés une attestation annuelle qui sera jointe à la déclaration de résultat de la société et à la déclaration de revenus des associés.

Remise en cause du dispositif

Le non respect des conditions d'application du dispositif entraînerait la remise en cause de l'avantage fiscal.

Le montant total des amortissements déduits serait réintégré dans les revenus fonciers de l'année au cours de laquelle la remise en cause interviendrait (avec application toutefois du système du quotient).

Cas les plus fréquents de remise en cause :

► Absence de location dans le délai de douze mois.

► Occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal,

► Cession du logement ou des parts pendant la période d'engagement de location,

► Location à un autre usage que l'habitation principale (que ce changement d'usage soit le fait du propriétaire ou du locataire),

► Dépassement du plafond de loyer autorisé,

► Démembrement de propriété du logement.

► Inscription du logement à l'actif d'une entreprise.

Exceptions à la remise en cause

► Décès de l'un des époux soumis à imposition commune,

► Licenciement de l'un des époux soumis à imposition commune,

► Invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L.341.4 du code de la sécurité sociale,

► Mariage du contribuable pendant la période d'engagement de location sous réserve que les époux demandent la reprise du dispositif à leur profit,

► Divorce ou séparation pendant la période d'engagement de location sous réserve que l'un d'eux demande la reprise du dispositif à son profit.